Tiene una vivienda en España desde hace 20 años: cinco cosas que debería revisar antes de venderla
Hay personas que compraron una vivienda en España cuando utilizar fax para enviar documentos todavía era completamente normal.
Pasaron veinte años.
La vivienda se utilizó para vacaciones, después se alquiló durante una época y finalmente comenzó a visitarse con menos frecuencia.
Ahora ha llegado el momento de vender.
El propietario busca un agente inmobiliario, calcula cuánto podría valer y empieza a pensar en posibles compradores.
Pero antes de publicar el anuncio existe otra tarea menos emocionante que puede resultar mucho más importante:
revisar la documentación.
Una propiedad adquirida hace veinte o treinta años puede esconder pequeños asuntos administrativos que nadie ha mirado durante mucho tiempo.
1. Compruebe quién figura actualmente como propietario
Parece una pregunta demasiado obvia.
Pero merece la pena comprobarla.
Especialmente cuando han ocurrido cambios familiares desde la adquisición.
Quizá compró la vivienda con su cónyuge.
Posteriormente se divorció.
Tal vez uno de los propietarios falleció.
O se produjo una transferencia dentro de la familia.
No se limite a pensar en quién considera usted propietario.
Conviene revisar cuál es la situación documental y registral actual.
Si necesita realizar algún trámite antes de la venta, es mejor descubrirlo antes de tener comprador.
2. Busque su escritura antes de que alguien se la pida
La clásica carpeta donde "seguro que está todo" puede resultar menos fiable de lo que recuerda.
Después de dos décadas, los documentos terminan repartidos entre viviendas, archivadores y cajas antiguas.
Localice la escritura y la documentación principal de la adquisición.
Si no encuentra determinados documentos, no significa automáticamente que la venta no pueda continuar.
Pero descubrirlo con antelación proporciona tiempo para estudiar qué documentación puede obtenerse nuevamente.
También es buena idea crear copias digitales organizadas.
3. Compruebe si aparecen cargas antiguas
Si compró con financiación, puede existir una antigua hipoteca relacionada con la vivienda.
Quizá terminó de pagarla hace años.
Aun así, merece la pena comprobar cuál es la situación registral.
También pueden existir otras cuestiones que convenga conocer antes de iniciar una venta.
La finalidad de esta revisión no es buscar problemas donde no los hay.
Es simplemente evitar sorpresas cuando un comprador ya está esperando.
4. Revise su nombre, pasaporte y NIE
Una propiedad puede permanecer igual durante veinte años.
Su documentación personal, no.
Quizá renovó el pasaporte varias veces.
Puede haber cambiado de apellido.
Su dirección actual seguramente sea diferente.
Incluso su nacionalidad o situación personal pueden haber cambiado.
Compare los datos actuales con los que aparecen en sus documentos españoles.
Si existe alguna diferencia importante, puede estudiarse qué documentación será necesaria para explicarla correctamente.
También conviene localizar su NIE.
Muchas personas obtuvieron el número al comprar la propiedad y posteriormente guardaron el documento durante décadas sin volver a utilizarlo.
5. Piense desde el principio cómo realizará la firma
Si vive en Reino Unido, una de las primeras decisiones prácticas es determinar si piensa desplazarse a España para completar personalmente todos los pasos que requieran su presencia o si puede necesitar representación.
No espere necesariamente hasta que el comprador proponga una fecha.
Si sabe que viajar será complicado por motivos laborales, familiares o personales, coméntelo desde el inicio con los profesionales que gestionan la operación.
De esta forma puede estudiarse con tiempo la documentación que pudiera necesitar.
¿Ha realizado reformas importantes?
Después de tantos años, es bastante posible que la propiedad haya cambiado.
Tal vez cerró una terraza.
Construyó una piscina.
Reformó completamente el interior.
Amplió una parte de la vivienda.
O realizó otras modificaciones.
Antes de vender, puede ser conveniente revisar la documentación disponible relacionada con determinadas obras o modificaciones.
No todas las reformas plantean los mismos requisitos.
Precisamente por eso es mejor revisar la situación concreta que asumir que todo está correctamente documentado simplemente porque la obra se realizó hace mucho tiempo.
¿La vivienda pertenece a una comunidad de propietarios?
Si se trata de un apartamento o una vivienda dentro de una urbanización, probablemente habrá documentación relacionada con la comunidad.
También puede existir información sobre cuotas, acuerdos recientes o gastos extraordinarios.
Mantenga localizada la información de contacto de la administración o comunidad.
Durante una venta pueden solicitarse documentos relacionados con la situación de la propiedad.
No olvide la parte fiscal
Vender una propiedad no consiste únicamente en acordar un precio y firmar una escritura.
Una operación inmobiliaria puede tener implicaciones fiscales y administrativas que varían según las circunstancias del vendedor.
La residencia fiscal del propietario, el tiempo durante el cual ha mantenido el inmueble y la naturaleza de la operación pueden ser relevantes.
Por eso no es recomendable calcular el resultado económico de la venta simplemente restando el precio original del precio actual.
Antes de comprometerse con determinadas cifras, asegúrese de entender los costes e impuestos potencialmente aplicables a su situación.
No entregue documentos personales sin control
Durante una venta aparecen agentes, compradores, abogados, bancos y otros profesionales.
Es normal que determinadas personas necesiten documentación.
Pero eso no significa que deba enviar indiscriminadamente copias del pasaporte, NIE, escrituras y otros documentos sensibles a cualquiera que los solicite.
Compruebe quién los necesita y por qué.
Utilice canales razonablemente seguros cuando sea posible.
Una vivienda comprada hace veinte años puede contener mucha información personal asociada.
Preparar la venta antes de anunciarla
Una venta resulta mucho menos estresante cuando la documentación esencial ya está revisada.
Antes de poner la vivienda en el mercado, puede ser útil comprobar:
quién es el propietario;
qué figura en el Registro;
dónde está la escritura;
dónde está su NIE;
si su identificación actual coincide con los documentos antiguos;
si existen cargas;
qué reformas se realizaron;
y cómo piensa gestionar la firma desde Reino Unido.
No hace falta que todos los documentos sean perfectos antes de hablar con un agente.
Pero conocer la situación le permite resolver cualquier cuestión de forma ordenada.
Veinte años es mucho tiempo
Cuando compró la vivienda, sus circunstancias probablemente eran distintas.
Puede haber cambiado de trabajo, país, situación familiar o planificación patrimonial.
La propiedad también puede haber cambiado.
Por eso una venta después de muchos años merece algo más que colocar un anuncio online.
Lopez & Moreno Associates asesora a clientes residentes en Reino Unido en operaciones inmobiliarias españolas y otros asuntos relacionados con propiedades y documentación en España.
Si está pensando en vender una propiedad que posee desde hace muchos años, revisar primero la documentación puede convertir una operación potencialmente complicada en un proceso mucho más ordenado.
