Una vivienda en España después de un divorcio en Reino Unido: por qué el acuerdo británico puede no ser el último paso
Cuando una pareja se divorcia en Reino Unido y posee una vivienda en España, es fácil pensar que todo queda resuelto una vez que el tribunal británico aprueba el acuerdo económico.
Si el acuerdo establece que la vivienda española pasa a pertenecer exclusivamente a uno de los cónyuges, la cuestión parece bastante clara.
Uno se queda con la propiedad.
El otro deja de ser propietario.
Sin embargo, desde el punto de vista práctico, todavía puede quedar trabajo por hacer en España.
El motivo es sencillo: que un tribunal británico determine cómo debe distribuirse el patrimonio entre los cónyuges no significa necesariamente que los datos que aparecen en el Registro de la Propiedad español se modifiquen de forma automática.
Puede existir, por tanto, una diferencia entre lo que establece el acuerdo de divorcio y lo que continúa apareciendo formalmente registrado en España.
En Lopez & Moreno Associates ofrecemos asistencia precisamente para transferencias de propiedades españolas derivadas de divorcios o disoluciones de parejas civiles en Reino Unido.
El problema suele aparecer años después
Imaginemos una situación bastante sencilla.
Una pareja residente en Londres compró hace quince años un apartamento en Alicante.
Ambos figuran como propietarios.
Años más tarde se divorcian en Inglaterra.
Como parte del acuerdo financiero, deciden que uno de ellos conservará el apartamento.
Durante un tiempo no ocurre nada.
El propietario continúa utilizando la vivienda y pagando sus gastos.
Todo parece estar resuelto.
Pero cinco años después decide vender.
Es entonces cuando descubre que en el Registro de la Propiedad español siguen apareciendo ambos antiguos cónyuges.
Lo que parecía una cuestión terminada vuelve a convertirse en un trámite urgente.
Por eso es preferible abordar la situación cuando se formaliza el divorcio, en lugar de esperar hasta una futura venta, herencia o refinanciación.
El documento británico no debe guardarse sin más
El acuerdo aprobado por el tribunal británico puede ser una pieza fundamental del proceso.
Pero para que produzca los efectos necesarios en España puede ser necesario preparar documentación adicional.
Dependiendo de las circunstancias concretas, pueden intervenir documentos relacionados con:
la resolución o acuerdo de divorcio;
la propiedad española;
la identidad de las partes;
números NIE;
documentación notarial;
traducciones;
formalidades fiscales;
y la inscripción del cambio de titularidad.
No todas las situaciones son idénticas.
Por eso resulta importante revisar tanto el acuerdo británico como la escritura española antes de iniciar el procedimiento.
Compruebe primero cómo aparece registrada la propiedad
Antes de preparar documentos nuevos, conviene confirmar quién figura actualmente como titular.
Muchas parejas recuerdan de forma aproximada cómo compraron una vivienda años atrás, pero no necesariamente los detalles jurídicos exactos.
¿Compraron al 50 %?
¿Existía una proporción diferente?
¿La vivienda fue adquirida antes del matrimonio?
¿Hubo alguna modificación posterior?
¿Aparecen ambos cónyuges en la escritura?
Estas cuestiones pueden influir en los pasos posteriores.
También es útil tener localizada la escritura original de compra y cualquier documentación registral disponible.
El NIE puede volver a ser importante
Los ciudadanos extranjeros que realizan determinadas operaciones jurídicas, fiscales o patrimoniales en España suelen necesitar un NIE.
Si ambos cónyuges ya lo obtuvieron cuando compraron la vivienda, es recomendable localizar esos números cuanto antes.
Si alguno de los implicados no dispone de NIE o la documentación correspondiente no está localizada, conviene comprobar qué se necesita antes de llegar al momento de la firma.
Dejar estas cuestiones para el final puede provocar retrasos innecesarios.
¿Es necesario viajar a España?
Esta es una de las preguntas más frecuentes cuando los propietarios residen en Reino Unido.
En muchas operaciones españolas, una persona que no puede desplazarse puede actuar mediante representación correctamente preparada, mediante una escritura de poder.
Eso puede resultar particularmente útil después de un divorcio, cuando las dos partes quizá vivan en países diferentes o simplemente quieran evitar desplazamientos adicionales.
Lo importante es no utilizar un poder genérico sin comprobar primero que contiene las facultades necesarias para el trámite concreto.
Una transferencia de propiedad tiene consecuencias relevantes y los documentos deben adaptarse a la operación.
La escritura de transferencia
Para implementar en España el acuerdo alcanzado en Reino Unido puede ser necesario formalizar una escritura relativa a la transferencia de la vivienda.
En Lopez & Moreno Associates podemos asistir en la preparación de la escritura de adjudicación por divorcio, las formalidades fiscales correspondientes y la inscripción en el Registro de la Propiedad español.
Este punto es importante porque el objetivo no debería ser únicamente firmar documentación.
El objetivo es que, una vez concluido el proceso, la situación registral refleje correctamente la nueva titularidad.
¿Y si existe una hipoteca?
Aquí aparece otra cuestión práctica.
Una cosa es quién figura como propietario de la vivienda y otra quién mantiene obligaciones frente a una entidad financiera.
Si existe una hipoteca española, el acuerdo entre los cónyuges no debería confundirse con las obligaciones contractuales frente al banco.
Por ejemplo, que uno de ellos deje de ser propietario no significa necesariamente que el banco lo libere automáticamente de una obligación asumida previamente.
Cuando existe financiación, es importante revisar esa parte de la operación por separado.
También conviene revisar otros documentos
Un divorcio puede ser un buen momento para revisar la documentación española en un sentido más amplio.
Por ejemplo, puede ser conveniente comprobar:
si existe un testamento español;
quién figura como beneficiario en determinadas disposiciones;
si siguen vigentes poderes notariales otorgados durante el matrimonio;
quién tiene acceso o autorización sobre determinadas cuentas;
y si la dirección de contacto registrada sigue siendo correcta.
No todos estos cambios serán necesarios en todos los casos.
Pero una revisión ordenada puede evitar problemas posteriores.
Un poder antiguo puede haber dejado de ser apropiado
Durante la compra de una vivienda, muchas personas otorgan poderes a su cónyuge, abogado u otra persona de confianza.
Años después, esos documentos pueden quedar olvidados.
Tras una separación o divorcio, merece la pena comprobar si existen poderes vigentes y si todavía tiene sentido mantenerlos.
En Lopez & Moreno Associates también prestamos servicios relacionados con escrituras de revocación de poderes.
La idea no es revocar automáticamente todo documento existente.
Es saber qué documentos existen y decidir conscientemente si siguen siendo necesarios.
No espere hasta que aparezca un comprador
Uno de los momentos menos adecuados para descubrir un problema de titularidad es cuando ya existe una venta en curso.
Un comprador puede tener sus propios plazos.
Puede existir una cadena de operaciones.
Quizá haya depósitos o compromisos contractuales.
Resolver una transferencia pendiente bajo presión suele ser mucho menos cómodo que hacerlo con antelación.
Si una sentencia o acuerdo de divorcio establece quién debe conservar una vivienda española, merece la pena comprobar que ese resultado también se haya implementado correctamente en España.
Un asunto entre dos sistemas jurídicos
Las situaciones de divorcio con patrimonio internacional pueden resultar confusas porque intervienen documentos y procedimientos de dos países.
No se trata necesariamente de que un sistema contradiga al otro.
Simplemente, cada jurisdicción tiene sus propios pasos formales.
El acuerdo británico puede establecer qué debe ocurrir.
Después puede ser necesario completar el procedimiento adecuado para que ese resultado quede formalmente reflejado en España.
Asesoramiento sobre propiedades españolas después de un divorcio en Reino Unido
Lopez & Moreno Associates somos un despacho de notarios y abogados españoles con oficina en la City de Londres que asesora en asuntos jurídicos españoles, incluyendo transferencias de propiedades en España derivadas de divorcios y disoluciones de parejas civiles en Reino Unido.
Si usted o su expareja poseen una vivienda en España y el acuerdo de divorcio establece un cambio de titularidad, resulta aconsejable revisar la situación registral y documental antes de considerar el asunto completamente terminado.
Una pequeña revisión ahora puede evitar una complicación mucho mayor cuando llegue el momento de vender, transmitir o gestionar esa propiedad.
